För huset

Skenande villapriser saknar motstycke i statistiken

Woman hands covering a model house with bubble wrap- house protection or insurance concept
Björn Gustavsson
Den här serien blickar tillbaka på den svenska villans utveckling, från år 1900 fram till i dag. I detta första avsnitt ska vi koncentrera oss på prisutvecklingen, och inte minst de senaste årens historiskt snabba värdeökning. Har vi en bostadsbubbla – och när kommer den i så fall att spricka?

Villor i modern mening blev populärt i början av 1900-talet, efter mönster av den engelska trädgårdsstadsrörelsen. Men det var först under 1920-talet som boende i villa blev ekonomiskt möjligt även för vanliga arbetare. Kommuner och stat började ta ansvar för en ambitiös stadsplanering, där villaområden blev en viktig del. En nyhet var att vanliga arbetare kunde få förmånliga lån om de själva ville bygga hus. Men det var egentligen med 1930-talet och folkhemmets allt stabilare ekonomi som villaboende blev ett alternativ för flertalet svenskar.

Ser man till reala priser för småhus, alltså frånräknat inflation, så var prisnivån för villor ungefär densamma från början av 1950-talet ända fram till början av 2000-talet. Sedan dess har villapriserna skenat på ett sätt som saknar motstycke i statistiken.

För sextio år sedan, 1957, var det genomsnittliga villapriset 36 000 kronor i nominella tal. År 1980 hade det stigit till 329 000 kronor – borträknat inflationen var de reala priserna alltså ungefär desamma.

År 1973 kunde man köpa en värmländsk prästgård på 500 kvadratmeter, med 13 rum och tre tunnland park för 175 000 kronor. År 2003 såldes samma fastighet för 700 000 kr; priset hade då inte ens hängt med inflation och konsumentprisindex. Idag, femton år senare, saluförs samma fastighet för 3 miljoner!

Exemplen är många: prisutvecklingen sedan början av 2000-talet är exceptionell. Flera år steg villapriserna med mer än 10 procent per år, alltså långt mer än inflationen.

Ännu på 1980-talet var de regionala skillnaderna inte så stora på villamarknaden, frånsett att småhus i Stockholm var ungefär dubbelt så dyra som i inre Svealand och Norrland. Idag kostar en villa i Stockholm ofta minst tio gånger så mycket som i Norrland. Klyftan mellan glesbygd och storstad har alltså vidgats rejält, vilket hänger ihop med den snabba urbaniseringen.

Efter andra världskriget har det varit två rejäla svackor i prisutvecklingen. Efter en brant stigning under 1970-talet sjönk villapriserna 1979–1985 med 36 procent, borträknat inflationen. Även 1990–1996 sjönk de reala villapriserna, med 27 procent.

Sett till den oerhört starka prisökningen sedan tidigt 2000-tal är det enligt många ekonomer nu dags för en ny prisjustering – vilket innebär att svenska villapriser i reala termer ska ner med nästan 50 procent. Först därefter skulle de ligga i nivå med prislinjen under andra hälften av 1900-talet.

Från 1960-talet hade Sverige hög inflation men måttligt stigande fastighetspriser. Under senare år har vi haft nästan obefintlig inflation– men extremt snabbt stigande fastighetspriser. Många har varnat för att situationen är ohållbar. Den brittiske ekonomen James McCann sa i slutet av december att den svenska bomarknaden troligen kommer att krascha inom tre år.

Andra bedömare menar att vi hamnat i en japansk situation, med deflation och räntor på historiskt låga nivåer. Och med så låga räntor betvivlar man att villapriserna kommer att ”krascha”, i synnerhet som det råder bostadsbrist i stora delar av landet.

– Villapriserna har aldrig stigit så mycket som de gjort sedan början av 2000-talet, konstaterar Gustav Sjöholm, privatekonomisk analytiker på SE-banken.

Han  tillägger att de reala bostadspriserna har stigit med över 200 procent sedan mitten av 1990-talet.

Har vi en bostadsbubbla? Kanske – men i så fall kan den komma att korrigeras genom ”pyspunka”. I USA har de reala bostadspriserna nu sjunkit med 40 procent sedan 2006.


Fakta

Svensk mäklarstatistiks senaste siffror visar att villapriserna det senaste året i genomsnitt stigit med 9 %. Statistiska centralbyrån noterar dock att småhuspriserna sjunkit 1 % sedan toppnoteringen i augusti 2016.