Advokaten svarar

Allmänt

Frågor & svar med Michael Wilensky
Michael Wilensky
Skriven av Michael Wilensky

Fråga 1. Säljaren sa efter köpet av vårt hus till oss att en del mark innanför en häck är kommunens mark. Det rör sig om ca 100 kvadratmeter. Räknar jag på det blir det ett taxeringsvärde på ca 100 000 kr. Då har jag räknat samma kvadratmeterpris som för tomten i övrigt. Är detta skadeståndsgrundande?

Svar: Detta kan vara ett fel som kallas för rådighetsfel, det vill säga en inskränkning i rätten att råda över fastigheten. Reglerna om sådan fel återfinns i Jordabalken 4 kap 18 paragrafen. Det krävs att det är ett myndighetsbeslut som ligger till grund för rådighetsinskränkningen. Om säljaren var i god tro eller ej saknar betydelse. När ett rådighetsfel föreligger har köparen rätt till prisavdrag och skadestånd, eller i allvarligare fall hävning av köpet. Jag föreslår att ni kontaktar kommunen för att utreda närmare hur kommunen blev ägare av marken.

 Fråga 2. Vi är fem syskon som övertagit föräldrarnas fastighet för cirka sju år sedan. Tre vill sälja två vill inte, vad gör vi?

Svar. När två eller flera gemensamt äger en fastighet eller lös sak är en lag som heter lag om samäganderätt tillämplig. Samäganderätten baserar sig på tanken att alla skall vara överens om beslut som rör fastigheten (eller den lösa saken) så länge situationen inte är akut till exempelvis om det börjar brinna eller svämma över och huset riskerar bli förstört. Om en samägare inte längre vill äga gemensamt med övriga kan denne få fastigheten utbjuden till försäljning. Enligt 6 § lagen om samäganderätt har varje samägare möjlighet att ansöka hos tingsrätten om att fastigheten ska utbjudas till försäljning på offentlig auktion. Offentlig auktion skall ske så snart som möjligt om inte någon annan samägare visar skäl för anstånd. För att få fastigheten såld kan alltså ni syskon som vill sälja ansöka hos tingsrätten om att fastigheten ska försäljas genom att utbjudas på offentlig auktion.

Fråga 3. Jag äger en bostadsrätt i centrala Stockholm men jag är aldrig där. Nu vill jag tjäna lite pengar och hyras ut den i andra hand. Är det ok?

Svar. Det krävs styrelsens godkännande för att få hyra ut en bostadsrätt i andra hand Exempel på vad som räknas som godtagbara skäl är bland annat ålder, sjukdom, studier eller tillfälligt arbete på annan ort, särskilda familjeförhållanden och sambo på prov(under förutsättning att du avser att flytta tillbaka). Att hyra ut för att tjäna pengar är inte ett giltigt skäl.

Fråga 4. Jag har köpt en nybyggd bostadsrätt och inflyttningen har blivit tre månader försenad. I kontraktet står det att vid försening med inflyttning får jag bara avdrag på årsavgiften men vid väsentligt dröjsmål kan jag häva avtalet och få skadestånd. Föreningen har erbjudit mig ett förlikningsbelopp som jag tycker är för lågt. Kan jag kräva föreningen så att jag får full ersättning bland annat för dubbelboende och lånekostnader?

Svar. Regler kring bostadsrätt finns i bostadsrättslag (1991:614), nedan BrL. Om bostadsrättshavaren inte får tillträda lägenheten i rätt tid när lägenheten skall tillträdas första gången efter en bostadsrättsupplåtelse och beror inte dröjsmålet på bostadsrättshavaren framgår av BrL att du som bostadsrättshavare har rätt till nedsättning av årsavgiften för den tid du inte kan använda lägenheten. Är det frågan om ett problem av väsentlig betydelse, får du efter uppsägning frånträda bostadsrätten. Uppsägning får dock inte ske efter tillträdet.

Har bostadsrättsföreningen varit försumlig har du även rätt till ersättning för skada om sådan föreligger till exempel dubbelboende kostnader. Jag tycker du skall förhandla med föreningen så att du får ytterligare ersättning till täckande av dina kostnader. Det är inte acceptabelt att behöva betala för dubbelboende och lånekostnader utan att få kompensation för detta.