Lagar & Förordningar

Försäkring – vad gäller vid dolda fel?

Badrum i Villatidningen
Michael Wilensky
Skriven av Michael Wilensky
Vi går igenom vad som gäller när dolda fel upptäcks och vem som bär ansvaret. 

En säljare bör lämna köparen information om fel och brister som säljaren känner till att fastigheten har men som kan vara besvärliga att upptäcka vid en besiktning i samband med försäljning av fastigheten. I annat fall kan köparen kanske göra gällande att säljaren gjort sig skyldig till svek vilket möjligen resulterar i att säljaren får betala ersättning till köparen.

Köparen å sin sida har en långtgående undersökningsplikt. Det innebär att köparen måste göra en ordentlig besiktning av fastigheten. Undersökningsplikten omfattar hela fastigheten innefattande mark, byggnader, el-, värme- och vatten, installationer samt all sanitet, vitvaror, ventilation, eventuell radon och eldplatser. Om köparen efter  köpet hittar fel som inte upptäckts vid en grundlig besiktning kan det vara ett dolt fel innebärande att säljaren även av den anledningen kan bli skyldig att svara för ekonomiska konsekvenser.

I sammanhanget skall påtalas vikten av att reklamera inom skälig tid efter det att ett fel upptäckts. Om så inte sker kan rätten att göra gällande fel eventuellt falla bort. Fel kan alltid reklameras inom 10 år räknat från tillträdesdagen men som sagt måste detta ske så snart som möjligt efter det att felet upptäcktes. För att slippa ansvaret för dolt fel kan en så kallad dolda fel försäkring vara till nytta för säljaren. Ofta kan fastighetsmäklaren förmedla en sådan försäkring som ger visst skydd mot köparens eventuella krav.

Dolda fel försäkringen gäller i första hand mellan säljaren och försäkringsbolaget. Köparen kan alltså inte kräva ersättning direkt från försäkringsbolaget utan är hänvisad till att kräva säljaren såvida inget annat framgår av försäkringsavtalet. Har säljaren gått i konkurs kan köparen dock vända sig direkt till försäkringsbolaget.

När säljaren fått ett krav emot sig skall denne anmäla skadan till försäkringsbolaget. Om skadan omfattas av försäkringen betalas ersättning till köparen från försäkringen upp till ett förutbestämt takbelopp. Om kostnaderna för att åtgärda överstiger nyssnämnt belopp är säljaren skyldig att betala det överstigande beloppet om inget annat avtalats mellan parterna i samband med köpet.

För att få teckna aktuell försäkring måste en besiktning av en godkänd besiktningsman för säljarens räkning gå igenom fastigheten och göra en byggnadsteknisk undersökning. Oftast utelämnas dock sådana installationer som el, värme, vatten, kyl, frys, ventilation, och skorsten. Inget hindrar försäkringsbolaget/säljaren att låta köparen få del av besiktningsutlåtandet. Oavsett om det finns anmärkningar i utlåtandet bör dock köparen göra en egen grundlig undersökning av objektet. Köp av hus är oftast det största köpet en familj genomför och vikten av att vara noggrann kan inte tillräckligt understrykas.

Det gäller dock att som köpare vara noggrann även med innehållet i försäkringens villkor. Det kan förekomma en del undantag och för att inte behöva  träffas av några överraskningar är det av vikt att gå igenom aktuella försäkringsvillkor före köpet. Jag kan sammanfattningsvis peka på några undantag. Självklart ingår inte fel som kan ha anknytning till det som fått anmärkning i besiktningsprotokollet. Inte heller brukar försäkringen ge ersättning för garantier som säljaren lämnat. Härtill är vissa installationer ofta undantagna såsom VVS, värmepanna, kyl frys, el mm.

Sammanfattningsvis kan tyckas att det är bra att teckna en försäkring mot dolda fel. Många gånger lämnar försäkringsbolagen ersättning efter en ganska snabb handläggning vilket är tacksamt. Det skall dock understrykas att i tveksamma fall kan försäkringsbolagen tycka det är skönt att låta domstolspröva ärendet.

Detta innebär att köparen får ansöka om stämning mot säljare vid allmän domstol och först efter det att denna process avslutats med de problem, tidsutdräkt och risktagande avseende rättegångskostnader som en process medför kan eventuell ersättning komma att betalas ut. En dolda fel försäkring är sålunda inte alltid en garanti för att slippa problem. En annan möjlighet för att slippa ansvar är att säljaren vid försäljningen skriver in en friskrivningsklausul i köpekontraktet som innebär att ansvaret för dolda fel faller bort.

Bilden i toppen har inget med texten att göra.