Det är vanligt att köpare och säljare anlitar en besiktningsman för att bedöma husets och tomtens skick inför en husaffär. Många beställare vet dock inte vad som ingår i en besiktningsmans uppdrag. Jag ska därför redogöra för vad som ingår i uppdraget och vilket ansvar besiktningsmannen har för eventuella fel.

Många köpare och säljare anlitar en besiktningsman för att bedöma husets och tomtens skick inför en husaffär. Köpare kan även anlita en besiktningsman för att fullgöra sin skyldighet att undersöka huset och tomten innan köpet. Besiktningsmannen ska redogöra för sina iakttagelser i ett besiktningsutlåtande.

Vad som ingår i en besiktning framgår av det avtal som besiktningsmannen och beställaren ingår. Vanligtvis är det en okulär besiktning som ska utföras, vilket innebär att besiktnings-mannen ska undersöka huset och tomten med hjälp av syn, lukt, och hörsel. En okulär besiktning utesluter inte att tekniska hjälpmedel används (se Hovrätten för Västra Sveriges mål nr T 5176-16). Vid en okulär besiktning ingår det inte att undersöka stängda utrymmen.

En besiktningsman ska utföra uppdraget fackmässigt, vilket innebär att besiktningsmannen förväntas tillämpa de metoder som används inom branschen. Besiktningsmannen ansvarar för att informera om synliga och misstänkta fel samt redogöra för eventuella risker med ett fel. Besiktningsmannen ska rekommendera en fortsatt teknisk utredning om besiktnings-mannen bedömer att en detalj brukar medföra skada och därför behöver utredas ytterligare. Besiktningsmannen ansvarar för att han drar rätt slutsatser av sina iakttagelser och redovisar slutsatserna på ett pedagogiskt sätt så att beställaren kan tillgodogöra sig informationen. Det ingår inte i besiktningsmannens uppdrag att lämna råd om husaffären bör fullgöras.

Om det påträffas fel och besiktningsmannen har kunnat upptäcka felet vid besiktningen eller besiktningsmannen inte lämnat rätt information till beställaren kan besiktningsmannen bli skadeståndsskyldig. För ansvar krävs att besiktningsmannen har agerat vårdslöst, beställaren har lidit en skada och att skadan beror på besiktningsmannens agerande.

Tänk på att många besiktningsuppdrag innehåller avtalsvillkor om att skadeståndskrav mot besiktningsmannen preskriberas två år efter uppdragets avslut. Det kan även finnas andra avtalsvillkor som begränsar besiktningsmannens ansvar för fel. Användningen av ansvars-begränsningar är inte oskäligt, de får dock inte vara för långtgående (se rättsfallet NJA 2017 s. 113). Beställaren bör även tänka på att påtala brister i uppdraget inom skälig tid, annars riskerar beställaren förlora rätten att påtala felet.

Slutligen bör beställaren redan innan uppdraget tänka på att välja en lämplig besiktningsman genom att kontrollera att besiktningsmannen har bl.a. relevant utbildning och erfarenhet. Tveka inte att kontakta besiktningsmannens tidigare kunder för referenser.

Gustav Tornefors
Advokat
holmgrenhansson ADVOKATBYRÅ
gustav@holmgrenhansson.se
070 938 50 02