Obehaglig lukt i ett nyköpt fritidshus från år 1967 ansågs inte utgöra ett fel.

Två makar köpte en fritidsfastighet med ett tillhörande fritidshus som hade byggts år 1967. Inför försäljningen tecknade säljaren en så kallad dolda fel-försäkring hos Anticimex Försäkringar AB. Anticimex genomförde en besiktning av fastigheten och upprättade ett besiktningsprotokoll. Nästan ett år efter köpet upptäckte köparna en obehaglig lukt i huset. Köparna genomförde ytterligare undersökningar av huset och kunde då härleda lukten till husets golvkonstruktion/bjälklag och syllar.

Köparna väckte talan vid tingsrätten mot säljaren med krav på bland annat ersättning för att åtgärda felen i huset. Felen bestod enligt köparna av att husets golvkonstruktion/bjälklag avger en ”osynlig lukt”, dvs. kemiska dofter som kontaminerar bland annat textilier och ger en obehaglig lukt som försämrar boende- och livskvaliteten i fastigheten väsentligt samt att syllen var luktkontaminerad. Köparen påstod bland annat att det var ett dolt fel dvs. fel som inte gick att upptäcka. Köparen påstod även att felen skulle anses som en avvikelse från avtalet eller avvikelse från vad köparna med fog kunnat förutsätta vid köpet eftersom säljaren kände till att huset var luktkontaminerat utan att informera köparna eller Anticimex om detta. Säljaren motsatte sig att det förelåg fel i fastigheten.

Tingsrätten ansåg att lukten i huset från dess golvkonstruktion/bjälklag och syllen utgjorde en avvikelse från vad köparna med fog kunnat förutsätta vid köpet. Tingsrätten ansåg att köparna åsidosatt sin undersökningsplikt avseende varningar i Anticimex besiktnings-protokoll om spridning av kemisk lukt i boendemiljön, men att säljaren avstått från att upplysa köparna om lukten, vilket innebar att köparna ändå hade rätt att åberopa felet. Tingsrätten kom därför fram till att lukten i huset utgjorde ett fel och att köparna därför hade rätt till prisavdrag av säljaren. En domare var skiljaktig.

Hovrätten delade däremot den skiljaktige domarens mening och ansåg att köparna inte hade rätt att åberopa lukten som fel mot säljaren. Hovrätten konstaterade att det vid fritidshusets uppförande år 1967 var vanligt förekommande att bostadshus byggdes med virke som behandlats med klorfenoler, vilket visserligen numera är förbjudet i inomhus-miljöer.

Förekomsten av rötskyddsbehandlat virke och risken för lukt var även på tal vid köpet. I besiktningsprotokollet påtalade Anticimex att sådant virke förekom i konstruktionen och att syllkonstruktionerna på grund av naturlig fuktpåverkan från mark riskerade att avge obehaglig lukt. Dessutom angavs att om det var fråga om impregnerade syllar kunde en kemisk lukt spridas till boendemiljön. Vidare varnades det för risk för fuktskador i golv-bjälklaget i grunden. Varningarna angavs i protokollet med symbolen som benämnts “risk för skador”. Enligt protokollet innebar symbolen att besiktningsteknikern, med sin allmänna kunskap om svagheter i en viss konstruktion eller om andra förhållanden, bedömt att det fanns risk för skador. Vidare konstaterades att de fuktmätningar som utförts hade skett stickprovsmässigt och att det därför kunde finnas högre fuktvärden på andra ställen än där fuktmätningen utförts. Hovrätten kom därför fram till att förekomsten av lukten i huset inte utgjorde ett sådant fel som säljaren ansvarade för. Hovrätten ändrade mot denna bakgrund tingsrättens dom och fann att det inte förelåg fel i fastigheten i lagens mening.

Slutsats

Utgången i avgörandet är en påminnelse till alla köpare att redan innan köpet utreda orsaken till eventuella varningar och indikationer på brister i fastigheten i bl.a. besiktnings-protokoll och andra dokument. Risken är annars att köparen går miste om att påtala bristerna mot säljaren efter att köpet har genomförts.

Avgörandet har målnummer 10450-17 i Svea hovrätt.

Gustav Tornefors
holmgrenhansson ADVOKATBYRÅ AB
gustav@holmgrenhansson.se