Vad är egentligen dolda fel?

Ett fel är en avvikelse från den standard som en köpare av en fastighet kan förvänta sig med beaktande av fastighetens skick, ålder, pris etc. Ett dolt fel är avvikelse som en köpare inte borde ha upptäckt vid sin undersökning av fastigheten. Det spelar dock ingen roll ifall säljaren känt till felet eller inte. För att avgöra om felet var upptäckbart eller inte får man göra en objektiv bedömning i varje enskild situation. Bedömningen tar sin utgångspunkt i fastighetens allmänna skick och om det fanns några tecken på att det kunde finnas ett fel. Det ska även tilläggas att en säljare inte får friskriva sig från fel som denne känner till, men som inte är upptäckbara för köparen.

Hur går man tillväga om man misstänker ett dolt fel i sin fastighet?

Om man misstänker ett dolt fel efter att man köpt en fastighet måste man snarast möjligt meddela säljaren detta, d.v.s. reklamera, för att man inte ska förlora sin rätt till ekonomisk ersättning. Ett fel måste påtalas till säljaren inom skälig tid efter det att köparen märkt, eller borde ha märkt felet. Vad som utgör skälig tid bedöms i varje enskilt fall utifrån hur lätt felet borde varit att upptäcka, men även utifrån vilka kunskaper köparen har. T.ex. ställs högre krav på vad en snickare bör upptäcka i förhållande till en ”vanlig” privatperson. Som fingervisning har dock en reklamation 4.5 månader efter att en fuktskada borde upptäckts accepterats. I det här läget kan det vara bra att ta kontakt med en jurist för att säkerställa att reklamationen görs korrekt. Efter att köparen har reklamerat felet bör en besiktningsman kontaktas som kan undersöka om det finns ett dolt fel. Därefter bör man i  samråd med en jurist bestämma om det ska riktas något krav mot säljaren.

Som säljare av en bostad, hur länge har man ansvar för fel som upptäcks?

En säljare ansvarar för eventuella fel i en fastighet upp till 10 år efter det att köparen fått tillträde till fastigheten.

Johan Johansen
Biträdande jurist
Advokathuset Actus

Filip Lundbäck
Biträdande jurist
Advokathuset Actus