Tre allmänna frågor om husköp och fukt med Michael Wilensky, advokat på Advokatfirman Wilensky & Partners.

Fråga 1. Vi köpte ett hus i somras. Vid besiktningen i början på juli upptäckte inte besiktningsmannen några tecken på fuktproblem. I stora rummet har jag nu emellertid noterat en fuktskada. Slutsatsen är att något är fel. Vem svarar för detta?

Svar: Frågan är kortfattad och saknar viss information, så låt oss börja med lagtexten. Av Jordabalkens 4 kap 19 § framgår;  ”Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst. Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Lag (1990:936).”  Ett fel är att anse som dolt det vill säga inte besiktningsbart om, a) det är ett förhållande som du som köparen inte rimligen kan förvänta dig med tanke på t ex fastighetens ålder och konstruktion, samt; b) det är något som inte upptäcktes eller borde ha upptäckts vid en noggrann undersökning.   I det aktuella fallet är det viktigt att ta reda på orsaken till det som du beskriver som en ” fuktskada”. Enklast är att tala med den besiktningsman som du anlitade vid köpet eller en annan fackman. Härefter kan du lättare göra bedömningen om felet är dolt eller inte. Är felet dolt kan du kräva ersättning från säljaren.

Fråga 2.  Vi flyttade till hus hösten 2010. Det är ett ett och halvplans hus från 1975. Eftersom det ibland luktar illa i huset har en undersökning genomförts. Det har då visat sig att det finns en för hög fukthalt i syllarna och dessa måste bytas. Syllen är förmodligen impregnerad med arsenik och är dessutom nergjuten i betongplattan. Kostnaden uppgår till minst 240 000 kr. Hur skall vi gå vidare?

Svar: Om skadorna inte kunde upptäckas vid en noggrann besiktning i samband med köpet och det då inte fanns något som kunde leda till misstanke om eventuella skador, då kan detta vara ett dolt fel. Erfarenhetsmässigt kan sägas att denna typ av fel oftast är dolda. Jag utgår från att undersökningen gjorts av en sakkunnig person som har skickat ett besiktningsutlåtande till dig. Tag kontakt med säljaren och kräv ersättning om felet är dolt. Det är viktigt att göra detta snarast eftersom köparen måste reklamera så snart felet blivit känt.

Fråga 3. Vi sålde vårt hus för fem år sedan och först nu har jag fått ett brev från köparen som säger att ett dolt fel har upptäckts vid renovering av badrummet. Det saknas fuktspärr bakom kaklet. Är jag skyldig at  betala för detta?

Svar: Till dess att 10 år förflutit från köpet kan köparen framställa krav på ersättning för dolt fel. Min rekommendation är att du ber att få besiktiga badrummet tillsammans med en besiktningsman som är expert på badrum. Är det frågan om en felaktig konstruktion som är dold kan en uppgörelse eventuellt diskuteras med köparen. Om den besiktningsmannen hävdar att det inte föreligger något fel och du inte vill betala får köparen  då överväga om han anser att det är värt att processa vid allmän domstol. Det blir då domstolen som får avgöra om ett ersättningsbart fel föreligger och storleken på eventuell ersättning. Glöm inte att i händelse av process kan ofta rättsskyddet  i hemförsäkringen tas i anspråk.  Med vänlig hälsning Michael